Aspectos Gerais da Avaliação de um Imóvel Rural
O que torna um imóvel rural menos ou mais valioso? Como precificar um imóvel rural?
Vejamos alguns critérios que devem ser considerados quando da avaliação de um imóvel rural:
• a extensão da propriedade, o que define a extensão da área produtiva;
• localização do imóvel rural, em razão de sua importância comercial relacionada à facilidade no escoamento dos produtos (logística);
• o tipo de solo, em razão do impacto direto na capacidade produtiva da fazenda;
• a topografia do imóvel, que deve ser preferencialmente plana para que os custos de produção (diesel do trator, tempo gasto para os serviços, etc) sejam reduzidos e a área seja tratorável/mecanizável;
• a viabilidade de exploração, considerada como a possibilidade de se produzir determinada commodity agrícola em quantidades e preços competitivos;
• a preexistência de lavouras, o que é um forte indício de que o imóvel possui um solo fértil;
• benfeitorias, que são as construções que viabilizam a produção agrícola, como sedes, retiros, mangueiros, represas, cochos, pivôs de irrigação, cercas etc.
As variáveis são muitas, o que justifica que um imóvel menor que outro apresente maior valor de mercado, diante do potencial de exploração mais vantajoso para o produtor rural e da necessidade de realizar menos investimentos.
A avaliação técnica de um imóvel rural para fins de determinação de seu valor de mercado deve ser feita por profissional habilitado e em observância à norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT – 14653-3)
O valor de mercado de um bem corresponde à quantia estimada pela qual poderia ser negociado na data da avaliação, entre um comprador disposto a comprar e um vendedor disposto a vender, em uma transação livre, através da comercialização adequada, em que as partes tenham agido com informação suficiente, de maneira prudente e sem coação, conforme a definição da União Panamericana das Associações de Avaliações.
De forma geral, o avaliador deve esclarecer e fundamentar o método de avaliação empregado no estudo, bem como a finalidade do laudo (compra e venda, desapropriação, etc), trazendo à baila todas as características do imóvel avaliando, de modo conferir maior segurança às transações imobiliárias.
Em muitos casos, recomenda-se a realização de um laudo técnico que possa auxiliar as partes no processo de tomada de decisão, já que o relatório trará elementos claros e objetivos que poderão ser utilizados ao longo da negociação do imóvel rural.
