CONCEITO DE IMÓVEL RURAL
Primeiramente, é importante definir o conceito de imóvel rural: é o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial, de acordo com a redação do inc. I do art. 4º da Lei Federal n. 8.629/93, que dispõe sobre a regulamentação dos dispositivos constitucionais relativos à reforma agrária.
Esse mesmo conceito pode ser encontrado no inc. I do art. 4º da Lei Federal n. 4.504/64 (Estatuto da Terra).
Significa dizer que o fator determinante para a classificação de um imóvel rural é a sua destinação, e não a sua localização.
Nesse contexto, é importante destacarmos que um imóvel rural é obrigatoriamente representado por uma matrícula, perante o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição competente (Princípio da Unitariedade).
Contudo, é necessário atentar-se para algumas peculiaridades, a saber:
O INCRA, órgão responsável pela reforma agrária e regularização fundiária no País, considera como sendo um único imóvel rural duas ou mais áreas confinantes pertencentes ao mesmo proprietário ou não, desde que seja mantida a unidade econômica, ativa ou potencial.
O conceito de imóvel rural utilizado pelo INCRA, para meros efeitos cadastrais e de elaboração de projetos de regularização fundiária e reforma agrária, acrescenta a ideia de unidade econômica ao conceito legal de imóvel rural.
Portanto, é possível que uma Certidão de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) apresente uma ou mais matrículas (ou transcrições) imobiliárias, lembrando que o regime de transcrição era a forma de registrar as transferências imobiliárias antes da Lei Federal n. 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos).
Sendo os imóveis rurais componentes de uma mesma CCIR contíguos e pertencentes ao mesmo proprietário, nada impede a sua unificação, resultando na abertura de uma matrícula, da qual constará a área total.
A Receita Federal, por seu turno, entende que imóvel rural é a área contínua, formada por uma ou mais parcelas de terras, localizada na zona rural do município, conforme dispõe o § 2º do art. 1º da Lei Federal n. 9.393/96, que dispõe sobre o Imposto Territorial Rural (ITR).
Resumidamente, para o Registro de Imóveis, prevalece o critério da destinação do imóvel rural; para o INCRA, vigoram os critérios da destinação e da unidade econômica, motivo pelo qual podemos ter mais de uma propriedade ou posse cadastradas sob o mesmo CCIR; e para a Receita Federal, impera o critério da localização.
Contudo, a discussão sobre a incidência do ITR ou do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em áreas urbanas ainda destinadas às atividades agropecuárias foi enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 1.112.646/SP), que determinou que deve prevalecer o critério da destinação do imóvel para fins de incidência do ITR, por força do art. 15 do Decreto-Lei n. 57/66.
Para que o imóvel rural situado em área urbana seja tributado pelo ITR, é necessário que seja comprovadamente utilizado para exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial.
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