Como Estruturar a Venda de Propriedades Rurais?
Ao elaborar um instrumento particular de promessa de compra e venda de propriedades rurais, existem várias cláusulas essenciais que devem ser incluídas para garantir a segurança e os direitos de ambas as partes. Algumas cláusulas importantes são:
Identificação das Partes na Venda de Propriedades Rurais
É fundamental incluir os dados completos e atualizados do vendedor e do comprador, como nome, endereço, número de CPF/CNPJ, estado civil, entre outros. Verifique sempre se o vendedor é aquele que consta da matrícula do imóvel ou se tem poderes para negociar a propriedade, devidamente outorgados por procuração pública com poderes específicos. Fique atento pois há muitos golpes no mercado e você deverá contar com uma assessoria jurídica adequada caso não tenha um departamento jurídico interno na sua imobiliária.
Descrição do Imóvel
Deve-se fornecer uma descrição detalhada do imóvel rural, incluindo sua localização, dimensões, confrontações, benfeitorias, matrícula no Registro de Imóveis e outras características relevantes.
Ad corpus ou ad mensuram? Redija uma cláusula clara e coesa para definir se o comprador está comprando a fazenda ad corpus ou em caráter ad mensuram. Essa cláusula pode fazer toda a diferença para evitar litígios futuros e informações desencontradas.
Preço e Condições de Pagamento na Venda de Propriedades Rurais
Deve-se estabelecer o preço total do imóvel e as condições de pagamento acordadas entre as partes, como forma de pagamento, prazo, parcelas, correção monetária, juros, entre outros.
Prazos e Vencimentos
É importante definir os prazos para o cumprimento das obrigações previstas no contrato, como a data de assinatura do contrato definitivo, entrega dos documentos, pagamento das parcelas e prazo para conclusão da venda.
Irrevogabilidade e Irretratabilidade
É necessário atentar-se à elaboração cuidadosa da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato. Isso significa que as partes não poderão desistir imotivadamente do negócio. Vale lembrar que isso não significa que o negócio não poderá ser desfeito em caso de descumprimento pelas partes.
Imissão na posse
Elabore uma cláusula sobre a data da imissão na posse pelo comprador e as responsabilidades que ele assumirá dali em diante, inclusive relativas a questões ambientais a que possa dar causa. Essa cláusula é importante em todos os contratos de promessa de venda e compra de propriedades rurais em que o pagamento será parcelado e o comprador ingressará na fazenda antes de ter quitado o preço.
Cláusula de Rescisão
É recomendado incluir cláusulas que estabeleçam as condições e consequências em caso de rescisão do contrato por uma das partes, como multas, devolução de valores pagos e possíveis penalidades.
Responsabilidades e Obrigações das Partes
É necessário especificar as obrigações de cada parte durante o processo de venda e compra, como a responsabilidade pelas despesas com documentação, impostos, taxas, vistorias e conservação do imóvel.
Garantias e Indenizações
Pode-se incluir cláusulas que estabeleçam garantias e indenizações em caso de vícios ocultos, inadimplência ou problemas decorrentes da propriedade do imóvel.
Vendas parceladas podem demandar a redação de uma cláusula de alienação fiduciária do imóvel em garantia, ou seja, o comprador ficará com a propriedade da fazenda, mas se não pagar o preço nas datas combinadas, o vendedor poderá retomá-la mediante a realização de um procedimento extrajudicial.
Além da alienação fiduciária em garantia, outra modalidade utilizada para reduzir os riscos de pagamento do comprador é compra e venda com cláusula resolutiva expressa, pela qual a transação será desfeita e o valor do sinal será perdido caso não pague as parcelas nas datas combinadas contratualmente.
Registro no Cartório de Imóveis
É importante mencionar a obrigação de registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente, para garantir a eficácia e segurança jurídica da transação.
Além disso, vale mencionar que o foro de eleição deverá ser o do local da propriedade.
É importante destacar que a elaboração de um contrato de promessa de venda e compra de um imóvel rural deve ser feita por um profissional qualificado, como um advogado especializado em direito imobiliário ou agrário, a fim de garantir que todas as cláusulas necessárias sejam incluídas e que o contrato esteja em conformidade com a legislação vigente.
Pagamento de Comissões na Venda de Propriedades Rurais
A questão de quem deve pagar a comissão pela venda de propriedades rurais pode variar dependendo do contexto, dos termos acordados entre as partes e de possíveis práticas do mercado imobiliário.
Geralmente, o pagamento da comissão é negociado entre o vendedor e o corretor imobiliário, e as partes envolvidas devem observar o que foi estabelecido no contrato de mediação imobiliária.
De acordo com o Código Civil de 2002, especificamente em seu artigo 725, “a remuneração será devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
Isso significa que, se o corretor imobiliário atuar de acordo com as cláusulas do contrato de mediação e efetivamente concretizar a venda da fazenda, ele terá direito à comissão estabelecida
Jurisprudencialmente, há casos em que o Tribunal de Justiça entendeu que a responsabilidade pelo pagamento da comissão recai sobre o vendedor.
Por exemplo, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul decidiu que “a obrigação de pagar a corretagem é do vendedor, salvo disposição contratual expressa em sentido contrário”.
Nesse caso, a decisão foi baseada na interpretação da legislação e nas particularidades do contrato estabelecido entre as partes.
É importante observar que a doutrina também tem opiniões divergentes sobre quem deve arcar com o pagamento da comissão.
Alguns doutrinadores defendem que a responsabilidade pelo pagamento é do vendedor, uma vez que ele é o beneficiado com a venda do imóvel.
Outros argumentam que a comissão deve ser dividida entre o vendedor e o comprador, visto que ambos se beneficiam do trabalho do corretor.
Conclusão da venda de propriedades rurais
Em suma, para determinar quem deve pagar a comissão pela venda de uma fazenda, é necessário analisar as cláusulas contratuais e considerar os elementos específicos de cada situação, bem como os usos e costumes locais.
Por isso, para evitarmos situações indesejáveis, sempre documentamos quem será o responsável pelo pagamento da comissão.
Para que não haja dúvidas sobre a responsabilidade do pagamento da comissão, recomenda-se a inserção de uma cláusula específica na promessa de venda e compra e na escritura, conforme o caso.
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