PARCERIAS PARA LOTEAMENTOS
Para nos aprofundarmos nas parcerias para loteamentos, precisaremos introduzir o assunto. A expansão das fronteiras das cidades e a conversão de áreas rurais em urbanas aumenta a especulação sobre imóveis situados na zona urbanizável.
Sítios, chácaras e fazendas, antes situados em área de pouco adensamento populacional, passam a ser alvo do interesse de investidores, especialmente empresas ligadas ao setor de loteamentos e outros empreendimentos imobiliários.
Nesses casos, é muito comum que os proprietários de glebas até então utilizadas para produção agropecuária sejam abordados para a realização de parcerias para promover empreendimentos urbanos.
Isso acontece por uma simples questão econômica: o preço das glebas costuma inviabilizar o empreendimento, pois a margem de lucro do empreendedor não compensará a energia (leia-se investimento) gasta na execução do projeto.
Para viabilizar essa atividade tão importante para a sociedade (lembre-se que ela gera empregos, riquezas para o Estado, na forma de tributos, moradia para as pessoas e organização para as cidades) as loteadoras não costumam “pagar adiantado”, mas sim propor um regime pelo qual os proprietários da gleba receberão um percentual das receitas advindas das vendas dos lotes (permuta financeira) ou os próprios lotes como pagamento (permuta física).
Portanto, dificilmente os donos de fazendas, sítios ou chácaras recebem ofertas de compra direta da propriedade, mas sim de parcerias.
Essa é a regra e, portanto, se você acha que venderá facilmente a sua gleba para uma loteadora apenas porque ela pode ser loteada, é possível que esteja enganado. Poucas loteadoras trabalham com a compra direta de glebas.
Embora a parceria pareça arriscada e complexa num primeiro momento, ela pode ser muito segura e vantajosa para os proprietários de glebas.
Neste artigo, exploraremos um pouco mais sobre o assunto.
Como funciona o sistema de parceria em loteamentos?
Pelo contrato de parceria, o loteador (empreendedor especializado em promover o parcelamento do solo urbano) celebra um compromisso com os proprietários da gleba (terrenistas).
Nos contratos de parceria, o empreendedor, se compromete a cumprir diversas obrigações, como, por exemplo:
(a) elaborar os projetos do empreendimento;
(b) obter a aprovação dos projetos do loteamento perante os órgãos públicos competentes, tais como Prefeituras, concessionárias de serviços públicos (água, eletricidade etc), órgãos ambientais;
(c) executar as obras de infraestrutura do empreendimento (pavimentação, redes de água e esgoto, áreas verdes, portarias, rede de distribuição de eletricidade etc), tal como aprovadas pelo Poder Público, seguindo as diretrizes municipais, as normas ambientais e, sobretudo, a Lei de Parcelamento de Solo Urbano (Lei 6.766/79);
(d) comercializar os lotes, contratando empresas de marketing e publicidade, imobiliárias especializadas etc; e
(e) fazer toda a gestão do empreendimento, da concepção ao resultado final.
Por outro lado, os proprietários da gleba objeto da parceria se obrigam, em regra, a permitir a entrada no imóvel (cessão de posse) e não causar embaraços para que todas essas obrigações possam ser cumpridas pela loteadora.
No formato de parceria, a propriedade do imóvel não é transferida para o loteador. O que se transfere é a posse direta da gleba, a fim de que a loteadora possa executar todas as suas obrigações contratuais.
Ao final, com a venda dos lotes, os proprietários poderão receber um percentual correspondente às receitas das vendas dos lotes ou os lotes em si, o que invariavelmente implica num ganho muito maior do que simplesmente vender a propriedade de porteira fechada.
O que é uma permuta financeira?
Todo empreendimento imobiliário, seja ele um loteamento ou uma incorporação imobiliária, tem um VGV, que nada mais é do que o Valor Geral de Vendas de todas as futuras unidades que serão produzidas pelo empreendedor.
No regime de parceria com permuta financeira, a loteadora executa todo o empreendimento no imóvel dos proprietários da gleba e, posteriormente, repassa um percentual do VGV a título de pagamento pelo imóvel.
O que é uma permuta física?
Na permuta física, os proprietários serão donos de uma parte dos futuros lotes criados pela loteadora.
Vantagens das parcerias em loteamentos
Abaixo, confira algumas vantagens que o sistema de parceria confere aos proprietários das glebas:
(a) manutenção da propriedade do imóvel, podendo resolver o contrato (cancelar o negócio) caso a loteadora não cumpra suas obrigações, substituindo por outra empresa mais qualificada;
(b) maior controle sobre as atividades da loteadora, pois as atividades deverão obedecer a um cronograma executivo;
(c) possibilidade de ganhos muito maiores do que a simples venda de um imóvel rural de porteira fechada, pois o valor de venda dos lotes urbanos é feito em metros quadrados e não em hectares ou alqueires;
(d) segurança jurídica, desde que o contrato de parceria seja elaborado corretamente.
Desvantagens das parcerias em loteamentos
Abaixo, confira algumas desvantagens que o sistema de parceria confere aos proprietários das glebas:
(a) abandono do empreendimento inacabado, caso em que os proprietários terão que dar continuidade ao loteamento ou encontrar outra empresa interessada no negócio; e
(b) inclusão do nome dos proprietários em ações judiciais promovidas por compradores insatisfeitos ou funcionários da loteadora;
Ressalta-se que essas desvantagens podem ser superadas no contrato de parceria, mediante a contratação de um seguro pela loteadora e a obrigação de a loteadora retirar os proprietários do polo passivo de ações judiciais ou processos administrativos, arcar com todas as despesas de advogados, custas etc,
Além disso, é sempre importante verificar o histórico da loteadora, os empreendimentos que já foram entregues, o grau de satisfação dos clientes e a sua saúde financeira para executar o loteamento.
O que é uma SPE?
Além da parceria para fins de loteamento, existem outras formas para que os proprietários de uma gleba urbanizável se associem a uma loteadora.
É muito comum que a parceria ocorra mediante a abertura de uma empresa em comum entre os proprietários da gleba e a loteadora, o que se chama de Sociedade de Propósito Específico (SPE).
Na SPE, os proprietários viram sócios da loteadora numa nova empresa (pessoa jurídica), cujo objetivo será executar apenas aquele empreendimento, sendo que o patrimônio dessa nova empresa fica isolado, em certo grau, das demais empresas da loteadora e dos proprietários da gleba.
Simplificadamente, os proprietários da gleba passam a propriedade do imóvel para a SPE por um valor X, a loteadora investe e promove o loteamento por um valor 2X (por exemplo), e os resultados (lucros) são partilhados na proporção daquilo que cada sócio investiu no negócio.
Também no formato de SPE, é sempre crucial checar a idoneidade da loteadora, o histórico de entregas e o nível de satisfação dos clientes finais.
Conclusão
Feitos esses esclarecimentos, concluímos que
(1) os proprietários de glebas urbanizáveis dificilmente recebem ofertas de compra direta, mas sim propostas de parcerias para a realização do loteamento;
(2) o sistema de parceria pode ser muito vantajoso para os proprietários, pois tem a capacidade de multiplicar o patrimônio familiar, já que receberão por metro quadrado e não mais em hectares ou alqueires;
(3) é preciso muita cautela para escolher corretamente a empresa loteadora para a sua gleba, independentemente do regime de parceria;
(4) é crucial que os contratos de parceria sejam claros e prevejam uma série de obrigações e responsabilidades, principalmente relacionadas a questões ambientais e urbanísticas;
(5) apenas quem tem paciência e escolhe boas loteadoras para realizar uma parceria é que obtém um bom resultado ao final do empreendimento.
O Banco de Terras atua na prospecção de glebas urbanizáveis e tem relacionamento com loteadoras de alto nível interessadas em investir no interior de São Paulo.
Caso o seu imóvel esteja dentro do perímetro urbano ou você ache que ele tem potencial para um loteamento, contate-nos para mais informações.
